2023, une année « blanche » pour Prologis, qui croit pourtant en l’avenir

Le nombre de transactions enregistrées par Prologis en 2023 a chuté de 24 %, avec 1,9 million de mètres carrés placés, soit la plus faible performance depuis 2014, dans un marché où le montant des investissements, à 2,6 milliards d’euros ne représentait que la moitié de la moyenne quinquennale. Les opérations qui ont le plus marqué le pas sont les entrepôts XXL, qui ont souffert en particulier du manque de dynamisme du e-commerce. L’autre frein de 2023 étant l’arrivée à leur terme des nombreux projets de restructuration des chaines logistiques de la grande distribution, entrepris depuis six à huit ans.

Cap sur les 4,5 millions de m² en 2027

En France, Prologis possède un portefeuille de 3,25 millions d’euros de m², avec environ 146 bâtiments. En Europe, le portefeuille de Prologis s’élève à 22,5 millions de m², sur un total de 115 millions de m² dans le monde. Au total, l’américain Prologis gère 218,8 milliards de dollars d’actifs. Malgré cette année de pose, Prologis maintient un objectif de croissance de 50 % sur trois ans, avec le souhait de détenir 4,5 millions de m² à terme.

Nous avons marqué le pas sur une année, mais ce n’est pas pour nous une tendance long terme », rassure

« Nous avons marqué le pas sur une année, mais ce n’est pas pour nous une tendance long terme », rassure » Cécile Tricault, directrice générale Europe du Sud de Prologis. Ainsi, en 2024, l’e-commerce figure bien dans les quatre facteurs potentiels de croissance espérés par Prologis avec le dernier kilomètre, les relocalisations proches (nearshoring) et la tendance à l’accroissement des stocks. D’un point de vue conjoncturel, la détente des taux d’intérêts et l’atteinte d’un point bas du marché doivent contribuer à améliorer la situation. Un autre motif d’optimisme pour Cécile Tricault tient au taux de vacance toujours très faible des bâtiments logistiques en France. Le taux d’occupation reste exceptionnellement haut à 98,6 %. La réserve foncière de Prologis ne dépasse pas 70 hectares.

Des bâtiments lancés en blanc

En 2023, Prologis a mis en chantier 26 projets dont 60 % de projets clés en main pour des clients accompagnés sur le long terme. Cela n’empêche pas pour autant le spécialiste de l’immobilier logistique de développer des projets en blanc, comme par exemple l’entrepôt de Douvrin DC3 livré en décembre 2023 à Simastock (Bills Deroo) pour son client Atlantic. C’est en cours de construction que Prologis a trouvé son client. Sur ce même site un nouveau bâtiment (DC4) doit également être lancé en blanc sur une surface de 24 000 m², livraison prévue au troisième trimestre 2025. Ce type de projet est d’ailleurs dans l’air du temps, « aujourd’hui, les clients à qui nous avons parlé ces derniers temps sont plutôt des clients qui se décident à s’implanter dans quatre à cinq mois. Nous n’avons pas véritablement de clients qui se projettent à 18 mois le temps que nous lancions un projet », indique Cécile Tricault.

Quoi qu’il en soit, le spécialiste de l’immobilier entend bien développer ses activités en matière de services à ses occupants, à travers sa BU Essentials, dont les activités vont de l’équipement intérieur des entrepôts à la gestion de l’énergie, en passant par des services de mobilité ; 90 % des nouveaux clients de Prologis acceptent de bénéficier des contrats-cadres d’Essentials, qui peuvent par exemple couvrir la gestion des déchets ou encore la remise en état de la dalle.

Une amélioration du patrimoine existant

En parallèle, Prologis s’efforce d’améliorer la qualité de son patrimoine existant, en particulier d’un point de vue performance énergétique. Grâce à ces travaux, en 2023, la société a enregistré 1,3 million d’euros de gains, en investissant dans de nouvelles chaudières, des outils de pilotage (BMS, Building Management System) et des pompes à chaleur. Ces gains ont été partagés avec les clients, qui contribuent aussi aux investissements en assumant des augmentations de loyer. Grâce à ses efforts, l’entreprise a également encaissé 0,2 million d’euros de certificats d’économie d’énergie. Sur les 146 entrepôts français, 51 ont ainsi été la cible de ces efforts. Des chaudières de nouvelle génération ont été installées sur 42 sites et des pompes à chaleur sur trois autres.

L’outil logistique, qui ne trouve pas toujours un accueil favorable localement, que ce soit de la part des populations ou des autorités locales, se trouve aujourd’hui en compétition avec d’autres classes d’actifs 

Malgré tout, pour atteindre ses objectifs de croissance, Prologis privilégiera des acquisitions que sur les développements. Le fait est que les coûts de construction ont augmenté de 20 % en 2023 et que le contexte français présente de nombreux freins. « Un certain nombre de contraintes rendent la France plus compliquée que d’autres pays : la contrainte de développement, trouver du foncier, obtenir des autorisations administratives… », énumère Cécile Tricault qui anticipe : « La loi du Zéro artificialisation net va réduire naturellement le foncier. »

En plus de cette contrainte réglementaire, le groupe américain perçoit également de fortes réticences de la part des territoires. « L’outil logistique, qui ne trouve pas toujours un accueil favorable localement, que ce soit de la part des populations ou des autorités locales, se trouve aujourd’hui en compétition avec d’autres classes d’actifs », déplore la DG Europe du Sud de Prologis. Ainsi, dans bon nombre de collectivités, les projets industriels sont privilégiés au détriment des projets logistiques. Au total sur les 1500 territoires de la cartographie de la région parisienne établie par Prologis, seule une quinzaine sont jugés favorables à des développements.