Le marché de l’immobilier logistique recule de façon importante

L’activité sur le marché locatif français peine à décoller. À vrai dire, elle est même en recul sur ce troisième trimestre. Si le marché français de l’immobilier logistique a vu sa demande placée approcher le seuil des 900 000 m², avec 875 800 m² commercialisés sur les entrepôts de plus de 5 000 m², le niveau baisse de 23 % par rapport au volume enregistré au troisième trimestre 2022 (1 139 500 m²). Elle est même inférieure de 6 % à la moyenne décennale, qui s’établit à 932 200 m². Depuis le 1^er janvier dernier, la demande placée cumulée atteint 2 545 000 m² contre 3 352 600 m² un an plus tôt, soit un fort repli de l’ordre de 24 %. La tendance est, peu ou prou, la même pour ce qui concerne le nombre de transactions ; avec 161 signatures constatées au cours des neuf premiers mois de l’année, JLL note une chute de 22 % sur un an.

En tout et pour tout, un milliard d’euros a été investi en cumulé sur le marché français de l’immobilier logistique depuis le début de l’année, un volume qui dégringole et pas qu’un peu (- 73 % vs la même période en 2022). Un repli dû à l’absence de transactions d’envergure. Ce chiffre est aussi nettement inférieur à la moyenne des cinq dernières années. La part des investissements étrangers chute également très fortement (47 % en 2023 vs 76 % sur la même période en 2022). Des motifs d’espoir sont susceptibles d’émerger toutefois. Le volume de demande placée sur les neuf premiers mois de l’année reste identique (ou presque) à la moyenne des dix dernières années. Il est ainsi supérieur au seuil des 2,5 millions de m² commercialisés. Pour JLL, le quatrième trimestre devrait « être plus dynamique au regard des dossiers en cours ». Sur douze mois glissants, du quatrième trimestre 2022 au troisième trimestre de l’année en cours, la demande placée est estimée à 3 814 000 m² commercialisés.

Une pénurie d’offres autour des grandes agglomérations françaises

Les entrepôts de 40 000 m² continuent de séduire. Pas moins de 10 réalisations ont été actées depuis le début de l’année 2023, dont deux excèdent même 80 000 m². Ce segment représente 22 % du volume placé, quand celui des 10 000 m² - 20 000 m² concentre 36 % du volume placé et 38 % des transactions, soit 62 signatures. Une excellente dynamique, contrairement à celui des entrepôts compris entre 5 000 m² et 10 000 m² qui se montre le plus affecté par ce coup de frein avec seulement 64 transactions au cours des neuf derniers mois, contre 92 un an plus auparavant.

La dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille, quatre des communes les plus peuplées de France au demeurant, concentre un peu moins de la moitié de l’activité. En volume, elle représente 40 % de l’activité et 43 % en nombre de signatures. « Une part de marché particulièrement faible », indique JLL, « en lien avec des niveaux d’offres faibles ». Néanmoins, le marché demeure avant tout porté par la dynamique de commercialisation du 4^e anneau parisien, qui présente un niveau d’activité élevé (400 000 m² placés). Le marché lillois, suivi de près par le marché parisien, prend la deuxième marche du podium, concentrant plus de 15 % de la demande placée au niveau national, avec 373 700 m². En revanche, les marchés lyonnais et marseillais ne pèsent que très peu (15 % de la demande placée nationale). La région Centre Val-de-Loire présente un niveau d’activité très élevé, au-delà de la barre symbolique des 300 000 m² placés. La région Normandie n’est pas en reste et s’installe au cinquième rang des marchés français, devant les marchés marseillais et lyonnais, qui subissent la forte baisse des disponibilités et de (très) faibles taux de vacance.