La nouvelle normalité du marché immobilier logistique français
Par Guillaume Trecan | Le | Immobilier
Le baromètre de l’immobilier logistique JLL sur le troisième trimestre 2024 montre une situation stabilisée à un étiage inférieure à la période pré-covid. Les années fastes post-Covid sont bien révolues et le nombre de transactions se positionne un peu en dessous des volumes des années 2015-2019.
La demande placée sur le marché de l’immobilier logistique français a atteint 2,1 millions de m² au troisième trimestre 2024, en baisse de 27 % par rapport à la même période en 2023. Pour l’expert de l’immobilier d’entreprise, le constat qui s’impose est celui d’un retour à la normal, après des années 2021 à 2023 exceptionnellement dynamique avec 3 à 3,3 millions de m2 placés en moyenne sur cette même période. Toutefois, force est de constater que le marché reste nettement en deçà des 2,6 millions de m2 placés enregistrés en moyenne avant le Covid, entre 2015 et 2019.
Même constat avec un autre indicateur, le nombre de signatures qui s’est élevé à 121 transactions actées au troisième trimestre 2024, contre 126 transactions en moyenne à la fin du 3ème trimestre pour la période 2015 à 2019 et 187 transactions en 2023.
Les surfaces XXL résistent bien…
Le seul segment de marché qui résiste à cette tendance est celui des entrepôts XXL, qui affiche 11 transactions au troisième trimestre 2024, contre 12 en 2023 et 15 en moyenne entre 2015 et 2019. Ce segment semble, cela dit souffrir du rallongement de la prise de décision des décideurs, en particulier pour les très grandes surfaces d’entrepôt, dépassant 100 000 m² - une seule a été enregistrée au 3e trimestre 2024 - et à la pénurie de l’offre foncière.
… De même que les marges de l’Île de France
Elle est particulièrement sensible sur le marché de la Dorsale (Lille-Paris-Lyon-Marseille), où la demande placée a atteint seulement 808 000 m² en baisse de 32 % par rapport à 2023. A l’inverse, les marchés situés dans les départements limitrophes de l’Île de France bénéficient d’un engouement particulier. Au 3ème trimestre 2024, cette zone, dite « 4e rideau », capte une demande placée dorénavant supérieure à celle de l’Ile-de-France et constitue le premier marché logistique français, notamment grâce aux transactions XXL.
… et les plus petites surfaces
A l’autre bout du spectre, les surfaces les plus modestes, comprises entre 5 000 et 10 000 m², affichent un fort dynamisme, même si les transactions diminuent elles aussi d’une année sur l’autre. Ce segment représente, en 2024, 53 transactions pour 367 000 m² placés, en hausse d’environ 70 % en nombre et en volume par rapport à la période 2015-2019.